Сдача недвижимости на Кипре: налоги и формальности

Нужно, если

• У вас есть недвижимость на Кипре и вы её сдаёте — живёте вы здесь или нет.
• Вы сдаёте через Airbnb, Booking или похожую платформу: режим другой, и декларация помещает этот доход совсем в другое место.
• Ваш арендатор — компания, товарищество, муниципалитет или государство: они удерживают, и стоит знать, что увидите в своей выписке.
• Вы прикидываете, что платить в июне, июле и декабре, когда наступают сроки самоначисления и временного налога.

Не нужно, если

• Вы арендатор. На вас здесь ничего не начисляется — кроме обязанности платить электронно.
• Недвижимость принадлежит компании. Освобождение от ГеСИ для собственников-юрлиц меняет картину, и компания подаёт свою декларацию.
• Вопрос про налог с продажи. Это другой налог со своей декларацией.

• Договоры аренды и налоговый номер арендатора, если это компания, товарищество, муниципалитет, община или государство.
• Справки об удержаниях от таких арендаторов — оборонный взнос и ГеСИ, вычтенные до выплаты вам.
• Стоимость приобретения здания отдельно от стоимости земли и даты постройки или приобретения: от них зависит амортизация.
• Проценты по кредиту, взятому на покупку или постройку сдаваемого объекта.
• Свою долю в объекте, если собственность общая: в декларации каждая цифра указывается по вашей доле.
• Для самообслуживаемого жилья через платформу — регистрацию в Министерстве внутренних дел и цифры, посчитанные отдельно от обычной аренды.

1. 1

   Получайте плату электронно — теперь это закон

   С 1 июля 2026 года статья 48Α закона о начислении и взыскании налогов требует, чтобы арендная плата за недвижимость на Кипре вносилась только банковским переводом, дебетовой или кредитной картой либо иным признанным электронным средством платежа. Правило касается всех, физлиц и юрлиц, при любой сумме и любом назначении объекта, и получатель платы не вправе принимать её иначе.

2. 2

   Разберитесь, какие начисления достают до аренды

   Подоходный налог — с чистой суммы после вычетов ниже. Оборонный взнос — 3% от 75% валовой суммы, фактически 2,25%, но только до 2025 налогового года включительно и только для того, кто одновременно резидент и домицилирован: с 2026 года аренда из-под него выведена полностью. ГеСИ — 2,65% от валовой аренды, и он остаётся. И НДС, но только в узком случае ниже.

3. 3

   Обычную аренду — в часть 4Γ, сдачу через платформу — в другое место

   Доход от обычной сдачи идёт в часть 4Γ декларации. Доход от недвижимости, сдаваемой как самообслуживаемое жильё через онлайн-платформу — Airbnb, Booking и подобные, — туда не относится: он декларируется в части 4Θ, «любой другой доход». Оборонным взносом он не облагается, а ГеСИ считается по 2,65% или 4% в зависимости от профессиональной категории, выбранной в той же части.

4. 4

   Не потеряйте вычеты

   Фиксированные 20% на расходы вычитаются из валовой аренды автоматически — и по Кипру, и за его пределами, — но не для земли, парковочных мест, «прочей недвижимости» и объектов под реквизиционным ордером. Амортизация зависит от кода объекта: 3% в год для офиса, магазина, квартиры или дома в течение 33⅓ лет, 4% для склада или фабрики в течение 25 лет, 7% для фабрики или отеля, приобретённых в 2012–2018 годах, и ноль для перечисленных выше кодов. Проценты по кредиту на покупку или постройку объекта вычитаются полностью.

   ПрактикаСтоимость приобретения в декларации — это только здание. Земля туда не входит никогда, и оценка Земельного кадастра с титула — тоже не стоимость: такая ошибка годами тихо завышает амортизацию.

5. 5

   Платите самоначисленный ГеСИ дважды в год

   Если арендатор — физическое лицо, никто ничего не удерживает: ГеСИ вы платите сами до 30 июня и 31 декабря каждого года по коду взыскания 704. Если арендатор — компания, товарищество, муниципалитет, община или государство, удерживает и платит он, по коду 714. До 2025 налогового года включительно та же пара работала для оборонного взноса: код 604 при самоначислении и 0614 при удержании арендатором.

6. 6

   Заплатите временный налог, если доход перешёл порог

   Если совокупный валовой доход, включая аренду, превышает €19 500 до 2025 года включительно или €22 000 с 2026 года, подоходный налог платится авансом двумя частями — 31 июля и 31 декабря того же года. У департамента есть гид по расчёту, а оценку можно пересмотреть.

7. 7

   Проверьте, задевает ли аренду НДС

   НДС по стандартной ставке 19% применяется к сдаче недвижимости только тогда, когда арендатор совершает облагаемые операции и зарегистрирован как плательщик НДС. Даже в этом случае арендодатель может отказаться, подав декларацию о неприменении НДС к аренде — форму Τ.Φ.1220, — которая теперь подаётся только через портал Tax For All. Выбор окончательный: он закрывает вычет входящего НДС по будущим расходам на этот объект и не отзывается, но прекращается при смене собственника, и новый владелец решает заново.

Вычет на расходы

20% валовой арендыВ декларации автоматически. Не даётся для земли, парковок, «прочей недвижимости» и объектов под реквизицией.

Амортизация

3%, 4% или 7% в год3% для офиса, магазина, квартиры, дома на 33⅓ года; 4% для склада или фабрики на 25 лет; 7% для фабрики или отеля, купленных в 2012–2018.

Проценты по кредиту

вычитаются полностьюПо кредиту на покупку или постройку сдаваемого объекта.

Оборонный взнос до 2025

фактически 2,25%3% от 75% валовой аренды для резидента с домицилем. Коды 604 при самоначислении, 0614 при удержании арендатором.

Оборонный взнос с 2026

на аренду отменёнДоход от аренды ему больше не подлежит вовсе.

ГеСИ

2,65% валовой арендыКод 704 при самоначислении до 30 июня и 31 декабря, код 714 при удержании арендатором-компанией. Собственники-юрлица освобождены.

Временный налог

31 июля и 31 декабряКогда совокупный валовой доход превышает €19 500 до 2025 года или €22 000 с 2026-го.

НДС на аренду

19%, только в одном случаеКогда арендатор ведёт облагаемую деятельность и зарегистрирован по НДС; отказ — безотзывной формой Τ.Φ.1220 через Tax For All.

Наличная аренда

запрещена с 01.07.2026Банковский перевод, карта или иное признанное электронное средство, при любой сумме.

• Брать плату наличными после 1 июля 2026 года. Обязанность лежит и на получателе, и на плательщике, и минимальной суммы у неё нет.
• Класть доход от Airbnb в часть 4Γ вместе с обычной арендой. Его место — часть 4Θ, оборонного взноса на нём нет, а ставка ГеСИ зависит от выбранной там профессиональной категории.
• Включать землю в стоимость приобретения. Амортизация считается только по зданию, и оценка Земельного кадастра с титула тоже не годится.
• Ждать вычет 20% на всё подряд. Земля, парковочные места, «прочая недвижимость» и объекты под реквизицией его не получают.
• Ждать удержания от арендатора-физлица. Он ничего не удерживает, и ГеСИ платите вы сами дважды в год по коду 704.
• Считать, что оборонный взнос всё ещё применяется к аренде. С 2026 налогового года он с аренды снят — для всех, а не только для non-dom.
• Подавать Τ.Φ.1220 не подумав. Отозвать её нельзя, и она закрывает вычет входящего НДС по этому объекту на всё время вашего владения.
• Забывать про временный налог. Аренда учитывается в пороге, который его включает, и обе части приходятся на год получения дохода.

Всё, что помечено словом «практика», — это то, как делают в офисе, а не норма, на которую можно сослаться. У нормы есть источник.

• Страница департамента о доходе от арендыТри начисления, коды взыскания, выбор по НДС и обязанность электронной оплаты.
• Гид по заполнению декларации за 2025 годЧасть 4Γ по колонкам: коды, даты, стоимость, вычет 20%, амортизация и проценты.
• Форма Τ.Φ.1220 — декларация о неприменении НДС к арендеПодаётся через Tax For All. Безотзывна.
• Гид по расчёту временного подоходного налога и взноса ГеСИ
• Толковательный циркуляр 220 об НДС и аренде

• Налоговый департамент, «Εισόδημα από Ενοίκια»: статья 48Α и обязанность электронной оплаты с 1 июля 2026 года, три начисления, коды самоначисления и удержания, выбор по НДС
• Гид по заполнению декларации о доходах физического лица за 2025 год, части 4Γ и 4Θ: коды объектов и нормы амортизации, исключение земли, вычет 20%, проценты и место для сдачи через платформы06/2026
• Κ.Δ.Π. 423/2017 о выборе по НДС и толковательный циркуляр 220 об НДС и аренде
• Закон об оборонном взносе 117(I)/2002 в редакции 245(I)/2025 — отмена взноса с аренды с 2026 года