Όλοι οι οδηγοί

Ενοικίαση ακινήτου στην Κύπρο: οι φόροι και τα χαρτιά

Το ενοίκιο το αγγίζουν τρεις διαφορετικές επιβαρύνσεις, δηλώνεται σε δύο διαφορετικά μέρη της δήλωσης ανάλογα με τον τρόπο εκμίσθωσης, και από την 1η Ιουλίου 2026 εισπράττεται μόνο ηλεκτρονικά. Εδώ είναι τι ισχύει, τι εκπίπτει και τι πληρώνετε μόνοι σας δύο φορές τον χρόνο.

Ελέγχθηκε με τις πηγές του στις 10 Σεπτεμβρίου 2026

Σε ποιους αφορά

Το χρειάζεστε αν

  • Έχετε ακίνητο στην Κύπρο και το εκμισθώνετε, είτε ζείτε εδώ είτε όχι.
  • Εκμισθώνετε μέσω Airbnb, Booking ή παρόμοιας πλατφόρμας — η μεταχείριση είναι άλλη, και η δήλωση βάζει το εισόδημα αυτό αλλού.
  • Ο ενοικιαστής σας είναι εταιρεία, συνεταιρισμός, δήμος ή το κράτος: παρακρατούν, και αξίζει να ξέρετε τι θα δείτε στην κατάσταση.
  • Υπολογίζετε τι πληρώνετε τον Ιούνιο, τον Ιούλιο και τον Δεκέμβριο, όταν πέφτουν οι προθεσμίες αυτοφορολογίας και προσωρινής φορολογίας.

Δεν το χρειάζεστε αν

  • Είστε ενοικιαστής. Τίποτα εδώ δεν επιβάλλεται σε εσάς — πλην της υποχρέωσης ηλεκτρονικής πληρωμής.
  • Το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία. Η εξαίρεση από το ΓεΣΥ για ιδιοκτήτες νομικά πρόσωπα αλλάζει την εικόνα, και η εταιρεία υποβάλλει δική της δήλωση.
  • Ρωτάτε για φόρο κεφαλαιουχικών κερδών από πώληση. Αυτός είναι άλλος φόρος με δική του δήλωση.

Τι να ετοιμάσετε

  • Τα ενοικιαστήρια συμβόλαια και τον Α.Φ.Μ. του ενοικιαστή, όταν πρόκειται για εταιρεία, συνεταιρισμό, δήμο, κοινότητα ή το κράτος.
  • Τις βεβαιώσεις παρακράτησης από τέτοιους ενοικιαστές — αμυντική εισφορά και ΓεΣΥ που κρατήθηκαν πριν σας πληρώσουν.
  • Το κόστος κτήσης του κτιρίου, χωριστά από το κόστος της γης, και τις ημερομηνίες αποπεράτωσης ή απόκτησης: αυτές ορίζουν τις κεφαλαιουχικές εκπτώσεις.
  • Τους τόκους δανείου που πήρατε για αγορά ή ανέγερση του εκμισθωμένου ακινήτου.
  • Το ποσοστό συνιδιοκτησίας σας, αφού κάθε ποσό στη δήλωση δηλώνεται στο δικό σας μερίδιο.
  • Για αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα μέσω πλατφόρμας: το σχετικό πιστοποιητικό του Υπουργείου Εσωτερικών και τα ποσά τηρημένα χωριστά από τα κοινά ενοίκια.

Βήματα

  1. 1

    Εισπράττετε το ενοίκιο ηλεκτρονικά — αυτό είναι πλέον νόμος

    Από την 1η Ιουλίου 2026, το άρθρο 48Α του περί Βεβαιώσεως και Εισπράξεως Φόρων Νόμου απαιτεί η καταβολή ενοικίων για ακίνητα εντός Κύπρου να γίνεται αποκλειστικά με τραπεζικό έμβασμα, με χρεωστική ή πιστωτική κάρτα, ή με άλλο αναγνωρισμένο ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής. Ισχύει για όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως ποσού και χρήσης, και ο δικαιούχος δεν επιτρέπεται να αποδέχεται είσπραξη με άλλον τρόπο.

  2. 2

    Δείτε ποιες επιβαρύνσεις φτάνουν στο ενοίκιό σας

    Φόρος εισοδήματος, στο καθαρό ποσό μετά τις εκπτώσεις πιο κάτω. Έκτακτη αμυντική εισφορά, 3% επί του 75% του ακαθάριστου — πραγματικό ποσοστό 2,25% — αλλά μόνο μέχρι το φορολογικό έτος 2025 και μόνο για όποιον είναι και κάτοικος και domiciled: από το φορολογικό έτος 2026 τα ενοίκια βγαίνουν εντελώς από την εισφορά. ΓεΣΥ, 2,65% επί των ακαθάριστων ενοικίων, που παραμένει. Και ΦΠΑ, μόνο στη στενή περίπτωση πιο κάτω.

  3. 3

    Τα κοινά ενοίκια στο Μέρος 4Γ — τις πλατφόρμες αλλού

    Το εισόδημα από συνήθη εκμίσθωση δηλώνεται στο Μέρος 4Γ. Το εισόδημα από ακίνητα που εκμισθώνονται ως αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας — Airbnb, Booking και τα λοιπά — δεν ανήκει εκεί: δηλώνεται στο Μέρος 4Θ, «οποιοδήποτε άλλο εισόδημα». Δεν υπόκειται σε αμυντική εισφορά, και το ΓεΣΥ υπολογίζεται με 2,65% ή 4%, ανάλογα με την επαγγελματική κατηγορία που επιλέγετε εκεί.

  4. 4

    Μην χάσετε τις εκπτώσεις

    Έκπτωση δαπανών 20% αφαιρείται αυτόματα από τα ακαθάριστα ενοίκια, εντός και εκτός Δημοκρατίας — αλλά όχι για γη, χώρους στάθμευσης, «άλλη ιδιοκτησία» και ακίνητα υπό διάταγμα επίταξης. Οι κεφαλαιουχικές εκπτώσεις ακολουθούν τον κωδικό του ακινήτου: 3% τον χρόνο για γραφείο, κατάστημα, διαμέρισμα ή κατοικία επί 33⅓ έτη, 4% για αποθήκη ή εργοστάσιο επί 25 έτη, 7% για εργοστάσιο ή ξενοδοχείο που αποκτήθηκε τα έτη 2012–2018, και μηδέν για τους πιο πάνω κωδικούς. Οι τόκοι δανείου για αγορά ή ανέγερση εκπίπτουν πλήρως.

    ΠρακτικήΤο κόστος κτήσης στη δήλωση είναι μόνο το κτίριο. Η γη δεν μπαίνει ποτέ, ούτε η εκτίμηση του Κτηματολογίου που γράφει ο τίτλος — λάθος που φουσκώνει αθόρυβα την έκπτωση για χρόνια.

  5. 5

    Πληρώστε το αυτοφορολογούμενο ΓεΣΥ δύο φορές τον χρόνο

    Όταν ο ενοικιαστής είναι άτομο, κανείς δεν παρακρατεί: το ΓεΣΥ το πληρώνετε εσείς μέχρι τις 30 Ιουνίου και τις 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους, με κωδικό είσπραξης 704. Όταν ο ενοικιαστής είναι εταιρεία, συνεταιρισμός, δήμος, κοινότητα ή το κράτος, παρακρατεί και καταβάλλει ο ίδιος, με κωδικό 714. Μέχρι το φορολογικό έτος 2025 το ίδιο ζεύγος ίσχυε για την αμυντική εισφορά: κωδικός 604 για αυτοφορολογία, 0614 για την παρακράτηση του ενοικιαστή.

  6. 6

    Πληρώστε την προσωρινή φορολογία αν περάσετε το όριο

    Όταν το μικτό ολικό σας εισόδημα, μαζί με τα ενοίκια, ξεπερνά τις €19.500 μέχρι το φορολογικό έτος 2025 ή τις €22.000 από το 2026, ο φόρος εισοδήματος προκαταβάλλεται σε δύο δόσεις, στις 31 Ιουλίου και στις 31 Δεκεμβρίου του ίδιου έτους. Το Τμήμα δημοσιεύει οδηγό υπολογισμού, και η εκτίμηση αναθεωρείται.

  7. 7

    Ελέγξτε αν ο ΦΠΑ αγγίζει καθόλου τη μίσθωση

    ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19% επιβάλλεται στη μίσθωση ακινήτου μόνο όταν ο ενοικιαστής πραγματοποιεί φορολογητέες συναλλαγές και είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ. Ακόμη και τότε ο εκμισθωτής μπορεί να εξαιρεθεί, με την υπεύθυνη δήλωση μη υπαγωγής της μίσθωσης σε ΦΠΑ — έντυπο Τ.Φ.1220 — που υποβάλλεται πλέον αποκλειστικά μέσω Tax For All. Η επιλογή είναι οριστική: αποκλείει τη διεκδίκηση φόρου εισροών σε μελλοντικές δαπάνες για το ακίνητο και δεν ανακαλείται, παύει όμως να ισχύει όταν αλλάξει η κυριότητα, οπότε ο νέος ιδιοκτήτης αποφασίζει ξανά.

Χρόνοι, κόστος, προθεσμίες

Έκπτωση δαπανών
20% των ακαθάριστων ενοικίωνΑυτόματα στη δήλωση. Δεν δίνεται για γη, χώρους στάθμευσης, άλλη ιδιοκτησία και ακίνητα υπό επίταξη.
Κεφαλαιουχικές εκπτώσεις
3%, 4% ή 7% τον χρόνο3% για γραφείο, κατάστημα, διαμέρισμα, κατοικία επί 33⅓ έτη· 4% για αποθήκη ή εργοστάσιο επί 25· 7% για εργοστάσιο ή ξενοδοχείο του 2012–2018.
Τόκοι δανείου
εκπίπτουν πλήρωςΓια δάνειο αγοράς ή ανέγερσης του εκμισθωμένου ακινήτου.
Αμυντική εισφορά μέχρι το 2025
πραγματικό 2,25%3% επί του 75% των ακαθάριστων, για ιδιοκτήτη κάτοικο και domiciled. Κωδικοί 604 αυτοφορολογία, 0614 παρακράτηση.
Αμυντική εισφορά από το 2026
καταργήθηκε στα ενοίκιαΤο εισόδημα από ενοίκια δεν υπόκειται πλέον καθόλου.
ΓεΣΥ
2,65% των ακαθάριστωνΚωδικός 704 με αυτοφορολογία μέχρι 30 Ιουνίου και 31 Δεκεμβρίου, 714 με παρακράτηση από εταιρικό ενοικιαστή. Οι ιδιοκτήτες νομικά πρόσωπα εξαιρούνται.
Προσωρινή φορολογία
31 Ιουλίου και 31 ΔεκεμβρίουΌταν το μικτό ολικό εισόδημα ξεπερνά τις €19.500 μέχρι το 2025 ή τις €22.000 από το 2026.
ΦΠΑ στις μισθώσεις
19%, σε μία μόνο περίπτωσηΌταν ο ενοικιαστής κάνει φορολογητέες συναλλαγές και είναι εγγεγραμμένος· εξαίρεση αμετάκλητα με το Τ.Φ.1220 μέσω Tax For All.
Μετρητά
απαγορεύονται από 1.7.2026Έμβασμα, κάρτα ή άλλο αναγνωρισμένο ηλεκτρονικό μέσο, σε οποιοδήποτε ποσό.

Πού γίνονται τα λάθη

  • Να εισπράττεται ενοίκιο σε μετρητά μετά την 1η Ιουλίου 2026. Η υποχρέωση βαραίνει και τον δικαιούχο, και δεν έχει κατώτατο ποσό.
  • Να μπαίνει το εισόδημα από Airbnb στο Μέρος 4Γ μαζί με τα κοινά ενοίκια. Ανήκει στο Μέρος 4Θ, δεν φέρει αμυντική εισφορά, και το ΓεΣΥ του εξαρτάται από την επαγγελματική κατηγορία.
  • Να περιλαμβάνεται η γη στο κόστος κτήσης. Οι κεφαλαιουχικές εκπτώσεις υπολογίζονται μόνο στο κτίριο.
  • Να αναμένεται η έκπτωση 20% για τα πάντα. Γη, χώροι στάθμευσης, «άλλη ιδιοκτησία» και ακίνητα υπό επίταξη δεν την παίρνουν.
  • Να περιμένει κανείς παρακράτηση από ενοικιαστή άτομο. Τότε δεν παρακρατείται τίποτα και το ΓεΣΥ το πληρώνετε εσείς, δύο φορές τον χρόνο, με κωδικό 704.
  • Να θεωρείται ότι η αμυντική εισφορά ισχύει ακόμη στα ενοίκια. Καταργήθηκε από το φορολογικό έτος 2026, για όλους.
  • Να υποβάλλεται το Τ.Φ.1220 πρόχειρα. Δεν ανακαλείται, και σκοτώνει τη διεκδίκηση φόρου εισροών για το ακίνητο.
  • Να ξεχνιέται η προσωρινή φορολογία. Τα ενοίκια μετρούν στο όριο που την ενεργοποιεί, και οι δόσεις πέφτουν μέσα στο έτος του εισοδήματος.

Ό,τι σημειώνεται ως «πρακτική» είναι αυτό που γίνεται στο γραφείο, όχι κανόνας που μπορείτε να επικαλεστείτε. Οι κανόνες συνοδεύονται από πηγή.

Έντυπα και πύλες

Ερωτήσεις

Τι φόρους πληρώνω για εισόδημα από ενοίκια στην Κύπρο;

Φόρο εισοδήματος στο καθαρό ποσό μετά την έκπτωση 20%, τις κεφαλαιουχικές εκπτώσεις και τους τόκους· ΓεΣΥ 2,65% επί των ακαθάριστων ενοικίων· και, μόνο μέχρι το φορολογικό έτος 2025, αμυντική εισφορά με πραγματικό ποσοστό 2,25% αν είστε και φορολογικός κάτοικος και domiciled. Από το 2026 τα ενοίκια βγαίνουν από την αμυντική εισφορά. Ο ΦΠΑ φτάνει μόνο όπου ο ενοικιαστής είναι εγγεγραμμένος και κάνει φορολογητέες συναλλαγές.

Μπορώ ακόμη να εισπράττω ενοίκιο σε μετρητά;

Όχι. Από την 1η Ιουλίου 2026 το άρθρο 48Α επιτρέπει την καταβολή ενοικίων για ακίνητα στην Κύπρο μόνο με τραπεζικό έμβασμα, χρεωστική ή πιστωτική κάρτα, ή άλλο αναγνωρισμένο ηλεκτρονικό μέσο. Δεσμεύει όλους, σε κάθε ποσό και για κάθε χρήση, και ο δικαιούχος ρητά δεν επιτρέπεται να δεχθεί άλλον τρόπο.

Ποιος πληρώνει το ΓεΣΥ στα ενοίκιά μου;

Εξαρτάται από τον ενοικιαστή. Ενοικιαστής άτομο δεν παρακρατεί τίποτα, οπότε το 2,65% το αυτοφορολογείτε και το πληρώνετε εσείς μέχρι τις 30 Ιουνίου και τις 31 Δεκεμβρίου με κωδικό 704. Εταιρεία, συνεταιρισμός, δήμος, κοινότητα ή το κράτος παρακρατούν και αποδίδουν με κωδικό 714, και η βεβαίωσή τους πηγαίνει στη δήλωση.

Πώς αντιμετωπίζεται το εισόδημα από Airbnb;

Χωριστά. Το εισόδημα από ακίνητο που εκμισθώνεται ως αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα μέσω πλατφόρμας δεν δηλώνεται στο μέρος των ενοικίων αλλά στο Μέρος 4Θ, «οποιοδήποτε άλλο εισόδημα». Δεν υπόκειται σε αμυντική εισφορά, και το ΓεΣΥ είναι 2,65% ή 4% ανάλογα με την επαγγελματική κατηγορία που επιλέγεται εκεί.

Τι μπορώ να εκπέσω;

Το 20% των ακαθάριστων ενοικίων, αυτόματα, εκτός από γη, χώρους στάθμευσης, «άλλη ιδιοκτησία» και ακίνητα υπό επίταξη. Κεφαλαιουχικές εκπτώσεις 3% για γραφείο, κατάστημα, διαμέρισμα ή κατοικία, 4% για αποθήκη ή εργοστάσιο, 7% για εργοστάσιο ή ξενοδοχείο του 2012–2018, υπολογισμένες μόνο στο κτίριο. Και τους τόκους δανείου για αγορά ή ανέγερση, πλήρως.

Πηγές

Τι ακολουθεί

Υπολογιστής φόρου ΚύπρουΠροσθέστε τα ενοίκια στο υπόλοιπο εισόδημα και δείτε φόρο, αμυντική εισφορά και ΓεΣΥ μαζί.Υποβολή της δήλωσης 2025 στο TAXISnetΠώς συμπληρώνεται το Μέρος 4Γ και τι δεν δέχεται η πύλη.Η μεταρρύθμιση του 2026 για φυσικά πρόσωπαΤι άλλο άλλαξε το 2026 πέρα από την αμυντική εισφορά στα ενοίκια.

Πρόκειται για περιγραφή δημόσιας διαδικασίας, όχι για συμβουλή στη δική σας υπόθεση. Για ιδιαιτερότητες, απαντά το επαρχιακό γραφείο του Τμήματος Φορολογίας.