Прирост капитала на Кипре: акции, криптовалюта и недвижимость

Нужно, если

• Вы продавали акции, ETF или другие паи фондов либо облигации через брокера на Кипре или за границей и готовите T.D.1.
• Вы покупаете и продаёте так часто, что уже не уверены, что это всё ещё инвестиции.
• Вы продавали криптоактивы в 2025 году или продаёте в 2026-м.
• Вы продаёте квартиру, дом или землю на Кипре либо акции компании, которой такое принадлежит.

Не нужно, если

• Дивиденды и проценты. Это доход, с оборонным взносом и ГеСИ, и у них свои части декларации.
• Компания продаёт свои активы. Компания подаёт свою декларацию по своим правилам.
• Акции или опционы от работодателя. Их стоимость — выгода от работы, она облагается через зарплату, а не как прибыль от продажи.

• Годовой отчёт брокера или подтверждения сделок: по каждой продаже дату, сумму продажи и стоимость позиции в валюте сделки.
• Курсы валют, если сделки были не в евро.
• Факты, от которых зависит «торговля или инвестиция»: сколько сделок за год, сколько вы держали бумаги, были ли заёмные деньги или плечо.
• Дивиденды и купоны, полученные, пока позиции были у вас. Они декларируются как дивиденды и проценты, а не как часть прибыли.
• Для криптовалюты: историю биржи и кошелька со всеми продажами, обменами, платежами и подарками и происхождение каждой монеты.
• Для недвижимости на Кипре: договор продажи, цену и дату покупки, счета за улучшения, сборы за переоформление, вознаграждение агента и юриста и сведения о том, какую часть пожизненной льготы вы уже использовали.

1. 1

   Определите, к какому из четырёх видов относится проданное

   У каждого вида своё правило. Ценные бумаги, в терминах закона «титулы»: акции, облигации, долговые бумаги, паи фондов и права на них; циркуляры 2008/13 и 2009/06 добавляют депозитарные расписки, репо и производные инструменты на титулы. Криптоактивы. Недвижимость на Кипре и акции компаний, которые ею владеют. И всё остальное — например, недвижимость за границей, золото или товарные деривативы.

2. 2

   Прибыль инвестора от ценных бумаг: декларировать нечего

   Статья 5 закона о подоходном налоге перечисляет виды облагаемого дохода: прибыль от предпринимательства, зарплату, дивиденды, проценты, пенсии, аренду, гудвил и, с 2026 года, прибыль от криптоактивов. Прибыли от продажи инвестиций среди них нет, поэтому это вообще не доход. Об этом прямо сказано в самой декларации. В части 7, в инструкциях, по-английски: «Incomes that do not fall within these laws MUST NOT be included» — доходы, которые не подпадают под эти законы, включать НЕЛЬЗЯ. А среди примеров — «capital profits on disposals of assets/shares that are not trading in nature», прирост капитала от продажи активов или акций, не носящей торгового характера. Значит, в PART 4 H ничего не идёт и ГеСИ тоже нет: закон о ГеСИ определяет доход как доход из источников статьи 5. Оборонного взноса нет: он берётся только с дивидендов, процентов и, до 2025 года, аренды.

3. 3

   Проверьте признаки торговли, прежде чем решать

   Инвестиция это или торговля — вопрос фактов, и судят по всем сделкам вместе. Список критериев торговли налогового департамента смотрит на предмет сделки, срок владения, частоту похожих сделок, способ приобретения, дополнительную работу над активом, обстоятельства продажи, мотив, способ финансирования покупки, то, на что пошли деньги от продажи, и знания владельца. Для ценных бумаг это обычно сводится к частым сделкам и короткому удержанию, заёмным деньгам или плечу, организованной деятельности, связи с профессией и покупке ради быстрой перепродажи. Купить, держать месяцы или годы и продать, чтобы потратить или вложить заново, — обычно инвестиция. Если картина смешанная, посоветуйтесь со специалистом до подачи, а не после.

4. 4

   Торговая прибыль от ценных бумаг: PART 4 H, код 5, с ГеСИ

   Торговля — это предпринимательство. Статья 5(1)(α) облагает прибыль от любой предпринимательской деятельности, а статья 2 включает в неё любую деятельность, которая «носит характер торговли». Затем статья 8(22) освобождает прибыль от продажи титулов от подоходного налога. Декларация помещает эту прибыль в PART 4 H — доходы по статье 5, освобождённые от подоходного налога, — с кодом 5: «Trade Profit on disposal of securities exempted under Article 8(22)», в греческой форме «Εμπορικό Κέρδος από διάθεση τίτλων». Она входит в валовой доход и в расчёт ГеСИ и вычитается до налогооблагаемого дохода. Итог: подоходного налога нет, а ГеСИ 2,65% есть — в пределах потолка €180 000 на все доходы года. Если вы торгуете систематически, гид по декларации 2025 года требует подавать декларацию самозанятого, T.D.1A, а не T.D.1.

5. 5

   Криптоактивы: у инвестора в 2025 году ничего, с 2026-го — 8%

   Криптоактивы — не титулы, поэтому статья 8(22) на них не распространяется. За 2025 налоговый год закон не облагает прибыль инвестора от криптоактивов, так что это не доход и он не декларируется. Прибыль того, кто ими торгует, — доход от предпринимательства по статье 5(1)(α), облагается по обычной шкале как прибыль от бизнеса. С 1 января 2026 года закон 244(Ι)/2025 добавил статью 20Ε: прибыль любого лица от отчуждения криптоактивов облагается по ставке 8%. Отчуждение — это продажа, дарение, обмен одного криптоактива на другой и оплата криптоактивом. Убыток зачитывается только против прибыли от криптоактивов того же года и на будущее не переносится. Монеты, полученные майнингом, под статью 20Ε не подпадают и облагаются по общим правилам.

6. 6

   Недвижимость на Кипре и компании, которые ею владеют: налог на прирост капитала, отдельной декларацией

   Закон о налоге на прирост капитала берёт 20% с прибыли от отчуждения недвижимости на Кипре и акций компаний, которые ею владеют, напрямую или через другие компании. С 2026 года косвенное владение попадает под налог, если кипрская недвижимость составляет не меньше 20% рыночной стоимости акций; до 2025 года порог был 50%. Резидентство продавца значения не имеет. Прибыль — это цена минус стоимость приобретения или стоимость на 1 января 1980 года, с индексацией стоимости и улучшений на инфляцию, и минус разрешённые расходы: сборы за переоформление, комиссия агента, юридические расходы, проценты по кредиту на покупку. Для акций прибыль считают по недвижимости, которая за ними стоит. Декларация — форма T.D.401 для недвижимости или T.D.402 для акций, в течение месяца после продажи и в любом случае до переоформления. Налог платится в тот же месяц, и без оплаты переоформление не проводится. В T.D.1 из этого ничего не идёт.

7. 7

   Используйте пожизненные льготы — для продаж с 2026 года они выросли

   Физическое лицо не платит налог на прирост капитала с первых €30 000 прибыли за всю жизнь (€17 086 для продаж до 2025 года включительно) или с €50 000 при продаже сельхозземли фермером (€25 629). Для основного жилья сумма — €150 000 (€85 430), если вы жили в нём не меньше пяти лет, десяти, если продаёте основное жильё не впервые, и продали его не позже чем через год после того, как перестали в нём жить; если участок больше 1 500 м², прибыль на лишнюю землю облагается. Положена одна из этих льгот, бо́льшая, а не обе, и использованное раньше вычитается: кто израсходовал €30 000 на участке, тому на жильё осталось €120 000. Кто полностью использовал €17 086 до 2026 года, получает ещё €12 914 для продаж с 2026-го. Наследство не облагается, как и, при соблюдении условий, дарение супругу, детям и родственникам до третьей степени.

Прибыль инвестора от акций, паёв, облигаций

не доходВ T.D.1 не декларируется. Ни подоходного налога, ни оборонного взноса, ни ГеСИ.

Торговая прибыль от ценных бумаг

ГеСИ 2,65%, без подоходного налогаPART 4 H, код 5, в пределах потолка ГеСИ €180 000. Систематическая торговля — декларация самозанятого T.D.1A.

Криптоактивы, 2025 налоговый год

у инвестора не облагаютсяПрибыль от торговли — доход от предпринимательства по обычной шкале.

Криптоактивы, с 1 января 2026 года

8%Любая продажа, обмен, подарок или оплата. Убытки — только против крипто-прибыли того же года. Майнинг — по общим правилам.

Налог на прирост капитала

20%Недвижимость на Кипре и акции компаний, которые ею владеют, — для резидентов и нерезидентов одинаково.

Декларация по налогу на прирост капитала

в течение месяцаT.D.401 для недвижимости, T.D.402 для акций. Налог платится в тот же месяц и до переоформления.

Пожизненные льготы с 2026 года

€30 000 / €50 000 / €150 000Общая, сельхозземля фермера, основное жильё. До 2025 года: €17 086, €25 629 и €85 430.

Биржевые акции и налог на прирост капитала

освобождены на регулируемом рынкеС 2026 года на нерегулируемом рынке признанной биржи — только пока продажи за год не превышают €50 000. Акции, которые были у вас на 31.12.2025, остаются освобождёнными.

Просроченная декларация по приросту капитала

€250 с 2026 года€100 до 2025 года. Просроченный налог: 5%, ещё 5% через два месяца, и проценты.

Погашение паёв фонда с 2031 года

считается дивидендомПрибыль от погашения паёв или акций инвестиционного фонда в форме компании — по статье 8(20) в редакции закона 244(Ι)/2025.

• Указывать прибыль инвестора в PART 4 H «на всякий случай». Безопаснее декларация от этого не становится — вы просто платите ГеСИ 2,65% с денег, которые закон доходом не считает.
• Считать любую продажу инвестицией. Частые, короткие, с плечом или организованные сделки — это торговля, и тогда прибыль идёт в PART 4 H с ГеСИ.
• Считать криптовалюту ценной бумагой. Криптоактивы — не титулы по статье 8(22). За 2025 год прибыль инвестора от них не попадает в декларацию по другой причине: закон её просто не облагает.
• Переносить крипто-убыток 2026 года на следующие годы или зачитывать его против прибыли по акциям. Статья 20Ε разрешает зачёт только против крипто-прибыли того же года.
• Забыть, что с 2026 года обмен одной монеты на другую — тоже отчуждение, и он облагается по 8%, как продажа.
• Указывать продажу кипрской квартиры в T.D.1. У налога на прирост капитала своя декларация, T.D.401, в течение месяца после продажи.
• Считать, что нерезидент не платит налог на прирост капитала с кипрской недвижимости. Налог следует за недвижимостью, а не за резидентством продавца.
• Считать, что акции иностранной компании всегда вне налога на прирост капитала. Если компании принадлежит недвижимость на Кипре — напрямую или через компании, где она составляет пятую часть стоимости, — продажа облагается.
• Переехать и тянуть с продажей. Льгота на основное жильё теряется, если продать через год или позже после того, как вы перестали в нём жить.

Всё, что помечено словом «практика», — это то, как делают в офисе, а не норма, на которую можно сослаться. У нормы есть источник.

• Страница налогового департамента о приросте капитала (на греческом)Критерии торговли, пожизненные льготы до и после 2026 года, разрешённые расходы, индексация и штрафы.
• Формы по налогу на прирост капитала (на греческом)Какие формы нужны для какой сделки. Подаются в районных офисах.
• Форма T.D.401 — декларация об отчуждении недвижимости
• Форма T.D.402 — декларация об отчуждении акций компаний
• Гид по заполнению декларации за 2025 год (на английском)PART 4 H и указание, что при регулярном торговом доходе подаётся декларация самозанятого T.D.1A.

• Закон о подоходном налоге 118(Ι)/2002, сводный текст на CyLaw: статья 2 («επιχείρηση», «τίτλοι»), статья 5(1) с перечнем облагаемого дохода, статьи 8(20), 8(22) и 8(24) и статья 20Ε
• Закон 244(Ι)/2025: статья 20Ε (8% на криптоактивы) и новый пункт 5(1)(η), в силе с 1 января 2026 года (статья 25 в опубликованном тексте, 23 после исправления в Ε.Ε. 5075 от 27.02.2026); правило 2031 года для погашения паёв31.12.2025
• Закон о ГеСИ 89(Ι)/2001, сводный текст на CyLaw, статья 2: «доход» — это доход из источников статьи 5 закона о подоходном налоге
• T.D.1 за 2025 год в TAXISnet, часть 7 «Instructions», прочитано 14 октября 2026 года; та же инструкция по-гречески в части 7 печатной формы за 2024 год
• Гид по заполнению декларации физического лица за 2025 год: PART 4 H и декларация самозанятого T.D.1A06/2026
• Циркуляры 2008/13 и 2009/06: какие инвестиционные продукты департамент считает титулами17.12.2008
• Налоговый департамент, вопросы и ответы о ГеСИ (04/2019), пункт 5.4.3: прибыль от отчуждения титулов — в разделе о доходах от предпринимательства
• Закон о налоге на прирост капитала 52/1980, сводный текст на CyLaw: статьи 2, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 17, 18 и 23Α
• Закон 242(Ι)/2025 о поправках к закону о налоге на прирост капитала с 1 января 2026 года: порог 20%, льготы €30 000/€50 000/€150 000, биржевые акции и штраф €25031.12.2025
• Налоговый департамент, «Κεφαλαιουχικά Κέρδη»: критерии торговли, пожизненные льготы до и после 2026 года, штрафы
• Презентация налогового департамента об оборонном взносе и налоге на прирост капитала в реформе 2026 года: доплата к льготам, использованным до 2026 года06.03.2026
• Форма T.D.401, примечания 8–11: срок в один месяц, оплата, проценты и зачёт, если прибыль признают доходом