Όλοι οι οδηγοί

Έχω κατοικία (domicile) στην Κύπρο; Η κατοικία και η ΕΕΑ

Η κατοικία (domicile) κρίνει ένα πράγμα στη φορολογία της Κύπρου: αν ένας φορολογικός κάτοικος πληρώνει Έκτακτη Εισφορά για την Άμυνα σε μερίσματα και τόκους — και, μέχρι το 2025, σε ενοίκια. Δεν είναι η φορολογική κατοικία και δεν είναι η υπηκοότητα. Ο νόμος ξεκινά από την κατοικία καταγωγής, αφήνει δύο εξόδους από μια κυπριακή, και υπερισχύει όλων μόλις υπήρξατε κάτοικος για 17 από τα τελευταία 20 έτη. Από το 2026 η κατοικία αυτή σας ακολουθεί και στο εξωτερικό, μέχρι να συμπληρώσετε 20 έτη μη κατοικίας.

Ελέγχθηκε με τις πηγές του στις 25 Σεπτεμβρίου 2026

Σε ποιους αφορά

Το χρειάζεστε αν

  • Είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου και εισπράττετε μερίσματα ή τόκους, από την Κύπρο ή από το εξωτερικό.
  • Ο πατέρας σας ήταν Κύπριος ή είχε την κατοικία του στην Κύπρο όταν γεννηθήκατε, αλλά μεγαλώσατε ή ζήσατε για χρόνια στο εξωτερικό.
  • Ζείτε πολλά χρόνια στην Κύπρο και θέλετε να ξέρετε σε ποιο έτος σας φτάνει ο κανόνας 17 από 20.
  • Φύγατε από την Κύπρο μετά από πολλά έτη κατοικίας και ίσως επιστρέψετε: από το 2026 η κατοικία (domicile) σας ακολουθεί.

Δεν το χρειάζεστε αν

  • Δεν είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου για το έτος. Η ΕΕΑ δεν αγγίζει τον μη κάτοικο, όποια κι αν είναι η κατοικία του.
  • Το εισόδημά σας είναι μόνο μισθός, σύνταξη ή κέρδος επιχείρησης. Η κατοικία δεν αλλάζει τον φόρο εισοδήματος: η εγκύκλιος 2016/8 λέει ότι τα εισοδήματα του non-domiciled εντός και εκτός Κύπρου υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος.
  • Ξέρετε ήδη ότι δεν έχετε κατοικία στη Δημοκρατία και χρειάζεστε τα έντυπα. Η δήλωση Τ.Φ.38 είναι ο οδηγός non-dom.
  • Το μόνο σχετικό σας εισόδημα από το 2026 είναι ενοίκια. Η ΕΕΑ στα ενοίκια καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026 για όλους.

Τι να ετοιμάσετε

  • Τον κατάλογο των ετών στα οποία ήσασταν φορολογικός κάτοικος Κύπρου, έτος προς έτος, τουλάχιστον για τα 20 έτη πριν από το εξεταζόμενο φορολογικό έτος.
  • Το πιστοποιητικό γέννησής σας και του πατέρα σας — ή της μητέρας σας, όπου εκείνη είναι ο γονέας που κρίνει — με στοιχεία για το πού διέμενε μόνιμα αυτός ο γονέας όταν γεννηθήκατε: διαβατήρια, πιστοποιητικά διαμονής, έγγραφα εργοδότησης.
  • Αν ο πατέρας σας ζούσε όταν γεννηθήκατε και αν είστε γνήσιο τέκνο. Το Κεφ. 195 στηρίζεται και στα δύο.
  • Αν η κατοικία καταγωγής σας μπορεί να είναι κυπριακή: τεκμήρια για τα έτη που δεν ήσασταν κάτοικος εδώ, όπως πιστοποιητικά ξένων φορολογικών αρχών, λογαριασμούς κοινής ωφελείας του εξωτερικού, έγγραφα εργοδότησης και κοινωνικών ασφαλίσεων άλλης χώρας.
  • Τα μερίσματα και τους τόκους του έτους, και για κάθε μέρισμα το έτος των κερδών από τα οποία εκδόθηκε.

Βήματα

  1. 1

    Ξεκινήστε από τη φορολογική κατοικία

    Ο νόμος περί ΕΕΑ ορίζει ως «κάτοικο της Δημοκρατίας» το άτομο που είναι κάτοικος για σκοπούς φόρου εισοδήματος και επιπλέον έχει κατοικία (domicile) στη Δημοκρατία. Ο μη κάτοικος είναι εκτός ΕΕΑ όποια κι αν είναι η κατοικία του, οπότε το πρώτο ερώτημα είναι η φορολογική κατοικία για το έτος — ο κανόνας των 183 ή των 60 ημερών.

  2. 2

    Μετρήστε τα έτη κατοικίας στα 20 πριν από το φορολογικό έτος

    Ανεξαρτήτως της κατοικίας καταγωγής, αν ήσασταν φορολογικός κάτοικος Κύπρου για τουλάχιστον 17 από τα τελευταία 20 έτη πριν από το φορολογικό έτος, ο νόμος σας λογίζει ότι έχετε κατοικία στη Δημοκρατία. Είναι το πρώτο ερώτημα του διαγράμματος αποφάσεων του ίδιου του Τμήματος, και το «ναι» κλείνει την εξέταση. Το εξεταζόμενο έτος δεν μετρά: η εγκύκλιος 2/2026 παίρνει άτομο κάτοικο από το 2010, που συμπληρώνει 17 έτη το 2026, και το λογίζει ότι αποκτά κατοικία το 2027.

  3. 3

    Από το 2026, ρωτήστε αν λογιστήκατε ποτέ ότι αποκτήσατε κατοικία

    Ο Ν.245(Ι)/2025 αντικατέστησε την επιφύλαξη 17 από 20 από την 1η Ιανουαρίου 2026 και πρόσθεσε δεύτερο σκέλος: άτομο που σε οποιοδήποτε έτος λογίστηκε ότι απέκτησε κατοικία (domicile) τη διατηρεί μέχρι να συμπληρώσει είκοσι έτη κατά τα οποία δεν είναι κάτοικος της Δημοκρατίας. Η εγκύκλιος 2/2026 προσθέτει ότι τα 20 έτη δεν χρειάζεται να είναι συναπτά, και δίνει το παράδειγμα ατόμου που ήταν κάτοικος από το 2008 μέχρι το 2024 και φεύγει στα τέλη του 2024: λογίζεται ότι απέκτησε κατοικία το 2025, το πρώτο του έτος εκτός Κύπρου, και αν μείνει μη κάτοικος από το 2025 μέχρι το 2044, το 2045 είναι το πρώτο έτος χωρίς αυτήν. Για το 2025 και πριν ο νόμος είχε μόνο το μέτρημα.

  4. 4

    Βρείτε την κατοικία καταγωγής σας

    Κατοικία καταγωγής είναι αυτή που αποκτάτε κατά τη γέννηση, με βάση τον περί Διαθηκών και Διαδοχής Νόμο, Κεφ. 195. Γνήσιο τέκνο που γεννήθηκε κατά τη διάρκεια της ζωής του πατέρα παίρνει την κατοικία του πατέρα κατά τον χρόνο της γέννησης· εξώγαμο τέκνο ή τέκνο που γεννήθηκε μετά τον θάνατο του πατέρα παίρνει την κατοικία της μητέρας. Η εγκύκλιος 2016/8 το λέει πρακτικά: έχετε κατοικία καταγωγής στην Κύπρο αν, όταν γεννηθήκατε, ο πατέρας σας είχε κατοικία καταγωγής ή κατοικία επιλογής την Κύπρο. Αν όχι, δεν έχετε κατοικία στη Δημοκρατία — εκτός αν σας πιάνει ένα από τα δύο προηγούμενα βήματα.

  5. 5

    Κυπριακή κατοικία καταγωγής: η εξαίρεση 1995–2014

    Ο νόμος εξαιρεί άτομο που ήταν μη κάτοικος ή κάτοικος εκτός Δημοκρατίας για περίοδο τουλάχιστον είκοσι συνεχόμενων ετών αμέσως πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης, στις 16 Ιουλίου 2015. Η εγκύκλιος 2016/8 το διαβάζει ως μη κάτοικος σε κάθε έτος από το 1995 έως το 2014. Αν ισχύει για εσάς, δεν έχετε κατοικία στη Δημοκρατία με βάση την κατοικία καταγωγής.

  6. 6

    Αλλιώς, η εξαίρεση της κατοικίας επιλογής — και τα δύο σκέλη

    Η άλλη εξαίρεση θέλει δύο πράγματα μαζί: αποκτήσατε και διατηρείτε κατοικία επιλογής εκτός της Δημοκρατίας, και ήσασταν μη κάτοικος ή κάτοικος εκτός Δημοκρατίας για οποιαδήποτε περίοδο τουλάχιστον είκοσι συνεχόμενων ετών πριν από το φορολογικό έτος. Κατοικία επιλογής αποκτάται με την εγκατάσταση σε μια χώρα με πρόθεση μόνιμης ή επ’ αόριστο διαμονής. Κατά το Κεφ. 195 η κατοικία καταγωγής επικρατεί και διατηρείται μέχρι να αποκτηθεί στην πραγματικότητα κατοικία επιλογής, και η κατοικία επιλογής διατηρείται μέχρι να εγκαταλειφθεί — οπότε είτε αποκτάται νέα είτε ανακτάται η κατοικία καταγωγής.

  7. 7

    Καταγράψτε το αποτέλεσμα εκεί που μετρά

    Ο κάτοικος που δεν έχει κατοικία στη Δημοκρατία διεκδικεί την εξαίρεση με το έντυπο Τ.Φ.38 και το ερωτηματολόγιο στο επαρχιακό γραφείο, και δίνει το Τ.Φ.624/ΦΠ σε κάθε τράπεζα ή εταιρεία που του καταβάλλει τόκους ή μερίσματα, ώστε να μην παρακρατείται ΕΕΑ· ο οδηγός non-dom περιγράφει και τα δύο. Στη δήλωση του 2025, ο Οδηγός του Τμήματος λέει ότι όποιος έχει υποβάλει Τ.Φ.38 συμπληρώνει τα έτη απαλλαγής και διαγράφει τα ποσά εισοδημάτων και αφαιρέσεων από τον Υπολογισμό της ΕΑΕ. Η εγκύκλιος 2016/8 βάζει το βάρος της απόδειξης στον φορολογούμενο.

    ΠρακτικήΗ εγκύκλιος 2016/8 προειδοποιεί ότι η υπηκοότητα και το διαβατήριο από μόνα τους δεν κρίνουν την κατοικία προς καμία κατεύθυνση, και απαριθμεί τα τεκμήρια που μπορεί να ζητήσει ο λειτουργός.

  8. 8

    Όταν φτάνουν τα 17 από 20: ο εναλλακτικός τρόπος του Άρθρου 3Δ

    Από το φορολογικό έτος 2026, άτομο που δεν έχει κατοικία καταγωγής στη Δημοκρατία και λογίζεται ότι απέκτησε κατοικία με τον κανόνα 17 από 20 μπορεί να επιλέξει να πληρώνει ΕΕΑ κατ’ αποκοπή, €50.000 τον χρόνο: €250.000 σε μία δόση για πέντε συναπτά φορολογικά έτη, το πολύ για δύο περιόδους. Η αίτηση γίνεται με το έντυπο Τ.Φ.631 μέχρι τις 30 Ιουνίου του πρώτου έτους της περιόδου και χρειάζεται την αποδοχή του Εφόρου· το ποσό καταβάλλεται μέχρι το τέλος του μήνα που ακολουθεί την αποδοχή. Η εγκύκλιος 2/2026 προσθέτει ότι η πρώτη περίοδος πρέπει να αρχίζει στο έτος που λογίζεστε ότι αποκτάτε κατοικία. Η επιλογή είναι ανέκκλητη, το ποσό δεν επιστρέφεται ποτέ και δεν μειώνεται με αλλοδαπό φόρο. Οι λεπτομέρειες είναι στον οδηγό non-dom.

    ΠρακτικήΤο παράθυρο για όσους λογίστηκαν ότι απέκτησαν κατοικία το 2024 ή το 2025 έκλεισε στις 30 Ιουνίου 2026· όσοι λογίστηκαν ότι απέκτησαν κατοικία μέχρι και το 2023 δεν μπορούν να το χρησιμοποιήσουν καθόλου.

Χρόνοι, κόστος, προθεσμίες

Τι κρίνει η κατοικία (domicile)
μόνο την ΕΕΑΓια φορολογικό κάτοικο Κύπρου. Ο φόρος εισοδήματος επιβάλλεται ίδια, όποια κι αν είναι η κατοικία.
Μερίσματα, φορολογικό έτος 2025
17%Για κάτοικο με κατοικία στη Δημοκρατία· μηδέν για non-dom.
Μερίσματα, από το 2026
5%17% ακόμη σε μερίσματα από εταιρεία κάτοικο Κύπρου από κέρδη μέχρι και το 2025, που λαμβάνονται μέχρι και έξι έτη από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Τόκοι, 2025 και 2026
17%3% σε κυβερνητικά και εισηγμένα ομόλογα· άτομο με συνολικό εισόδημα μέχρι €12.000 παίρνει επιστροφή μέχρι το 3% μέσω της δήλωσης.
Ενοίκια
2,25% το 2025, καθόλου από το 20263% στο 75% του ακαθάριστου ενοικίου μέχρι το 2025· καταργήθηκε από 1.1.2026.
Λογιζόμενη κατοικία
17 από τα 20 έτη πριν από το φορολογικό έτοςΑνεξαρτήτως κατοικίας καταγωγής.
Απώλεια λογιζόμενης κατοικίας, από το 2026
20 έτη μη κατοικίαςΌχι κατ’ ανάγκη συναπτά, από το έτος που λογίστηκε ότι αποκτήθηκε η κατοικία.
Εξαιρέσεις για κυπριακή κατοικία καταγωγής
δύοΚατοικία επιλογής εκτός Κύπρου και 20 συνεχόμενα έτη μη κατοικίας πριν από το φορολογικό έτος· ή μη κάτοικος σε κάθε έτος 1995–2014.
Άρθρο 3Δ
€250.000 ανά πενταετίαΣε μία δόση· το πολύ δύο περίοδοι· όχι για όποιον έχει κατοικία καταγωγής στη Δημοκρατία.

Πού γίνονται τα λάθη

  • Συγχέετε την κατοικία (domicile) με τη φορολογική κατοικία. Μπορείτε να είστε φορολογικός κάτοικος χωρίς κατοικία στη Δημοκρατία· η ΕΕΑ θέλει και τα δύο.
  • Θεωρείτε το διαβατήριο απάντηση. Η εγκύκλιος 2016/8 λέει ότι η υπηκοότητα ή το διαβατήριο από μόνα τους δεν κρίνουν την κατοικία, προς καμία κατεύθυνση.
  • Μετράτε το τρέχον έτος στα 17. Ο νόμος μετρά τα 20 έτη πριν από το φορολογικό έτος· η εγκύκλιος 2/2026 χρονολογεί την κατοικία από το έτος μετά το δέκατο έβδομο έτος κατοικίας.
  • Θεωρείτε ότι η αναχώρηση από την Κύπρο τερματίζει τη λογιζόμενη κατοικία. Από το 2026 διαρκεί μέχρι 20 έτη μη κατοικίας, και αυτά δεν χρειάζεται να είναι συνεχόμενα.
  • Στηρίζεστε μόνο σε κατοικία επιλογής στο εξωτερικό για να αποβάλετε κυπριακή κατοικία καταγωγής. Η πρώτη εξαίρεση θέλει επίσης τουλάχιστον 20 συνεχόμενα έτη μη κατοικίας πριν από το φορολογικό έτος.
  • Υποβάλλετε Τ.Φ.38 μετά το δέκατο έβδομο έτος. Ο κανόνας 17 από 20 υπερισχύει της κατοικίας καταγωγής, οπότε η δήλωση δεν έχει τι να διεκδικήσει.
  • Μεταβιβάζετε μετοχές ή καταθέσεις σε σύζυγο ή συγγενή χωρίς κατοικία στη Δημοκρατία για να βγάλετε το εισόδημα εκτός ΕΕΑ. Το Άρθρο 4Α επιτρέπει στον Έφορο να επιβάλει ΕΕΑ ούτως ή άλλως, όταν βασικός σκοπός ήταν η αποφυγή της, και να την εισπράξει από οποιαδήποτε πλευρά.
  • Χάνετε τις 30 Ιουνίου του έτους που έρχεται η κατοικία. Κατά την εγκύκλιο 2/2026 η πρώτη πενταετία πρέπει να αρχίζει εκείνο το έτος, και εκπρόθεσμη αίτηση δεν γίνεται δεκτή.

Ό,τι σημειώνεται ως «πρακτική» είναι αυτό που γίνεται στο γραφείο, όχι κανόνας που μπορείτε να επικαλεστείτε. Οι κανόνες συνοδεύονται από πηγή.

Έντυπα και πύλες

Ερωτήσεις

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στη φορολογική κατοικία και την κατοικία (domicile);

Η φορολογική κατοικία κρίνεται κάθε έτος από τις ημέρες και τους δεσμούς σας: πέραν των 183 ημερών στη Δημοκρατία ή ο κανόνας των 60 ημερών. Η κατοικία (domicile) είναι πιο μόνιμη ιδιότητα: η κατοικία καταγωγής που αποκτήσατε κατά τη γέννηση, που παραμερίζεται μόνο σε δύο στενές περιπτώσεις, και η λογιζόμενη κατοικία μετά από 17 από τα τελευταία 20 έτη ως κάτοικος. Ο φόρος εισοδήματος κοιτάζει μόνο τη φορολογική κατοικία· η ΕΕΑ θέλει και τις δύο.

Ο πατέρας μου γεννήθηκε στην Κύπρο, αλλά εγώ γεννήθηκα και μεγάλωσα στο Λονδίνο. Έχω κατοικία στη Δημοκρατία;

Όχι λόγω του τόπου γέννησης κανενός από τους δύο. Η κατοικία καταγωγής σας είναι η κατοικία του πατέρα σας όταν γεννηθήκατε, αν είστε γνήσιο τέκνο που γεννήθηκε κατά τη ζωή του. Αν τότε η κατοικία του ήταν η Κύπρος, είναι και η δική σας, και την αποβάλλετε μόνο αν ήσασταν μη κάτοικος σε κάθε έτος από το 1995 έως το 2014, ή αν έχετε κατοικία επιλογής στο εξωτερικό και ήσασταν μη κάτοικος για τουλάχιστον 20 συνεχόμενα έτη πριν από το φορολογικό έτος. Αν η κατοικία του ήταν η Αγγλία, δεν έχετε κυπριακή κατοικία καταγωγής.

Σε ποιο έτος με πιάνει ο κανόνας 17 από 20;

Στο πρώτο φορολογικό έτος για το οποίο 17 από τα 20 προηγούμενα έτη ήταν έτη κατοικίας. Η εγκύκλιος 2/2026 δίνει το παράδειγμα ατόμου κατοίκου από το 2010: το 2026 είναι το δέκατο έβδομο έτος κατοικίας του, οπότε λογίζεται ότι αποκτά κατοικία το 2027 και πληρώνει ΕΕΑ από τότε, εκτός αν επιλέξει τον εναλλακτικό τρόπο του Άρθρου 3Δ για το 2027 έως το 2031.

Έζησα στην Κύπρο 18 χρόνια και έφυγα το 2026. Πότε παύω να έχω κατοικία στη Δημοκρατία;

Με τον κανόνα που ισχύει από το 2026, όποιος λογίστηκε ότι απέκτησε κατοικία τη διατηρεί μέχρι να συμπληρώσει 20 φορολογικά έτη ως μη κάτοικος, και η εγκύκλιος 2/2026 λέει ότι τα έτη αυτά δεν χρειάζεται να είναι συναπτά. Μέχρι τότε, κάθε έτος που είστε ξανά φορολογικός κάτοικος Κύπρου φέρνει μαζί του και την ΕΕΑ.

Μπορώ να πληρώσω για να μείνω εκτός ΕΕΑ μετά τα 17 έτη;

Μόνο αν δεν έχετε κατοικία καταγωγής στη Δημοκρατία. Το Άρθρο 3Δ επιτρέπει €250.000 σε μία δόση για πέντε συναπτά έτη, το πολύ δύο φορές, με αίτηση στο έντυπο Τ.Φ.631 μέχρι τις 30 Ιουνίου του πρώτου έτους της περιόδου· η εγκύκλιος 2/2026 απαιτεί η πρώτη περίοδος να αρχίζει στο έτος που λογίζεστε ότι αποκτάτε κατοικία. Είναι ανέκκλητο, δεν επιστρέφεται ποτέ, και ο αλλοδαπός φόρος δεν το μειώνει.

Μειώνει το non-dom τον φόρο εισοδήματός μου;

Όχι. Η εγκύκλιος 2016/8 λέει ρητά ότι οι non-domiciled εξαιρούνται από την ΕΕΑ, αλλά τα εισοδήματά τους εντός και εκτός Κύπρου υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος όπως κάθε άλλου. Αυτό που αφαιρεί το καθεστώς είναι η ΕΕΑ σε μερίσματα και τόκους, και σε ενοίκια μέχρι το 2025.

Πηγές

Τι ακολουθεί

Non-dom στην Κύπρο: η δήλωση Τ.Φ.38Δεν έχετε κατοικία στη Δημοκρατία; Το έντυπο, τα ερωτηματολόγια, τα τεκμήρια και η ανανέωση ανά τριετία.Είμαι φορολογικός κάτοικος Κύπρου;Το πρώτο μισό του ερωτήματος: οι κανόνες των 183 και των 60 ημερών, έτος προς έτος.Η φορολογική μεταρρύθμιση 2026Το 5% στα μερίσματα, τα ενοίκια εκτός ΕΕΑ, και η υπόλοιπη μεταρρύθμιση.Υπολογιστής φόρου ΚύπρουΗ ΕΕΑ και το ΓεΣΥ σε μερίσματα, τόκους και ενοίκια, με και χωρίς καθεστώς non-dom.

Πρόκειται για περιγραφή δημόσιας διαδικασίας, όχι για συμβουλή στη δική σας υπόθεση. Για ιδιαιτερότητες, απαντά το επαρχιακό γραφείο του Τμήματος Φορολογίας.